Para los propietarios de inmuebles, el verdadero riesgo de un contrato de arrendamiento no necesariamente está en firmarlo, sino en lo que ocurre cuando alguna de las partes deja de cumplirlo.
Falta de pago, daños al inmueble, negativa a desocupar o incumplimientos contractuales pueden convertir una relación aparentemente sencilla en un proceso judicial que, dependiendo del caso, puede prolongarse durante años.
Ante este escenario, especialistas en derecho plantean fortalecer el uso de la mediación como mecanismo preventivo, particularmente mediante convenios que acompañen al contrato de arrendamiento desde el inicio de la relación entre propietario e inquilino.
El Mtro. César Jiménez Galván, Facilitador Privado Certificado No. 121, explicó que la diferencia fundamental entre un convenio privado y uno celebrado mediante mediación radica en la posibilidad de contar con un instrumento certificado y con fuerza ejecutiva en caso de incumplimiento.
“Es una situación en donde ambas partes toman acuerdos voluntarios. Esa es la mediación: primero que nada, la voluntariedad de querer hacer las cosas y de querer realmente cumplir con las obligaciones”, explicó.
Póliza jurídica no equivale a seguro
Uno de los puntos centrales del análisis se centra en la diferencia entre un convenio de mediación y las llamadas pólizas jurídicas que suelen ofrecer inmobiliarias o empresas especializadas para proteger contratos de arrendamiento.
De acuerdo con el especialista en mecanismos alternativos de solución de controversias, estas pólizas no deben confundirse con un seguro tradicional ni entenderse como una garantía de que el propietario recibirá sus rentas o recuperará el inmueble en determinado plazo.
Su función, explicó, consiste principalmente en proporcionar servicios jurídicos ante un eventual conflicto. Es decir, el propietario puede tener contratado un servicio legal y aun así enfrentarse a un juicio para recuperar la posesión del inmueble. “Te estoy previendo para un juicio; no te estoy acortando el plazo para evitar un juicio”, explicó Jiménez Galván.
La diferencia resulta relevante porque un litigio de arrendamiento puede implicar demanda, emplazamiento, contestación, pruebas, audiencias, incidentes, recursos, apelaciones y, eventualmente, juicios de amparo. El tiempo para recuperar la propiedad dependerá de las circunstancias específicas del expediente, sin embargo, existen casos que pueden extenderse entre año y medio y hasta tres años.
Durante ese periodo, el propietario puede enfrentar además la pérdida de ingresos por rentas, gastos legales y el deterioro físico del inmueble.
El costo oculto de un litigio
Para los propietarios, el problema no termina con ganar una sentencia. Después de obtener una resolución favorable comienza una segunda etapa: ejecutarla, recuperar la posesión y, en su caso, intentar cobrar las cantidades adeudadas.
Por ello, la discusión sobre la protección de los contratos de arrendamiento no debería centrarse únicamente en quién pagará el juicio, sino en cómo evitar que el conflicto llegue al juicio.
Ahí es donde se ubica una de las principales ventajas de la mediación. Si las partes celebran previamente un convenio de mediación y éste contempla qué ocurrirá ante determinados incumplimientos, el propietario puede contar con un instrumento que posteriormente puede presentar para solicitar su ejecución, en lugar de iniciar necesariamente toda la controversia desde cero.
“Con el convenio de mediación llegas a una segunda etapa, porque es similar a una sentencia definitiva ejecutoriada. Lo que resta es ejecutar”, se planteó durante la conversación.
Ahorras dinero, tiempo y desgaste
Para César Jiménez Galván, la mediación representa una ventaja que va más allá del aspecto estrictamente jurídico. El primer beneficio es económico, al reducir potencialmente los costos asociados con un litigio prolongado. El segundo es tiempo, porque las partes pueden establecer desde el inicio mecanismos específicos para enfrentar un incumplimiento. Y el tercero es el desgaste emocional, particularmente cuando existe una relación comercial que podría mantenerse si el problema se resuelve mediante un acuerdo.
La mediación, además, puede establecer condiciones específicas ante situaciones como retrasos en el pago, daños al inmueble o periodos de gracia. Esto permite que un arrendatario que atraviesa temporalmente una dificultad económica pueda negociar una solución con el propietario sin que necesariamente se rompa la relación contractual.
No hay que esperar a que exista un conflicto
Uno de los principales errores, es pensar que la mediación solamente sirve cuando el problema ya existe. El convenio puede establecerse desde el momento en que se firma el contrato de arrendamiento. Incluso puede utilizarse cuando ya existe un contrato vigente y las partes desean prevenir o solucionar posibles controversias.
“Un convenio de mediación no precisamente es para cuando ya está el conflicto; por el contrario, es hacerlo de una manera preventiva”, destacó Jiménez Galván. La lógica es similar a la de cualquier mecanismo de prevención: no se espera a que ocurra el siniestro para contratar la protección.
Arrendamiento comercial agrega incertidumbre
La problemática se vuelve todavía más compleja en el caso del arrendamiento comercial, donde existen retos relacionados con la vía procesal que debe utilizarse en determinados conflictos.
La discusión sobre si ciertos asuntos deben tramitarse por la vía civil o mediante la oral mercantil puede generar incertidumbre y retrasos.
Una demanda puede incluso ser rechazada por considerar que se eligió una vía incorrecta, obligando a las partes a acudir a instancias superiores para definir la competencia. Para un propietario, esto significa que el problema puede comenzar antes de que un juez analice siquiera el fondo del conflicto.
En este contexto, la mediación representa una vía para reducir la exposición del patrimonio a los tiempos y contingencias propias de un litigio.
El arrendamiento también es un negocio
El especialista llamó a cambiar la visión tradicional del arrendamiento. No se trata únicamente de un contrato entre una persona que posee un inmueble y otra que necesita ocuparlo. Para miles de propietarios, las rentas representan una fuente de ingresos y, en algunos casos, su principal patrimonio o medio de subsistencia.
Del otro lado pueden encontrarse personas físicas, empresas, oficinas corporativas, comercios e industrias. Por ello, el diseño jurídico de un contrato debe considerar también la lógica económica del negocio.
“Los arrendamientos son negocios, no solamente contratos”, planteó Jiménez. Desde esta perspectiva, abogados y mediadores deben tener una visión integral que contemple no sólo el conflicto jurídico, sino también el impacto financiero y operativo que puede generar para las partes.
Transparencia frente a las “letras chiquitas”
Otra de las ventajas es que la mediación permite establecer de manera expresa los derechos y obligaciones de las partes. La intención es evitar que el resultado dependa posteriormente de interpretaciones sobre cláusulas ambiguas.
El convenio debe reflejar la voluntad de quienes lo suscriben y establecer de manera clara qué sucederá ante un incumplimiento. Para el propietario, esto puede representar mayor certeza sobre la protección de su patrimonio; para el inquilino, significa conocer desde el inicio cuáles son sus obligaciones y qué puede exigir al arrendador.
En este sentido, la mediación no debe entenderse como una herramienta exclusivamente favorable al propietario. También puede proteger al arrendatario, al establecer obligaciones para ambas partes, incluyendo condiciones sobre pagos, mantenimiento, incrementos, terminación anticipada o entrega del inmueble.
¿Se necesita un abogado para una mediación?
Otro punto relevante es el papel de los abogados. El Mtro. César Jiménez Galván, Facilitador Privado Certificado No. 121, explicó que el facilitador puede actuar bajo distintas figuras dentro de los mecanismos alternativos de solución de controversias.
En la mediación, su función es facilitar el diálogo para que sean las partes quienes construyan voluntariamente el acuerdo. En una conciliación, el facilitador puede formular propuestas para acercar posiciones. También existen figuras como el abogado colaborativo y el arbitraje, con características y alcances diferentes.
Por ello, aunque la celebración de un convenio de mediación no necesariamente exige que cada parte tenga un abogado, contar con asesoría jurídica puede ser conveniente para comprender las consecuencias de lo que se está pactando y detectar posibles problemas de ejecución.
La mediación no sustituye la asesoría legal; puede complementarla. México enfrenta una oportunidad para reducir la carga judicial; la mediación aún representa una proporción reducida frente al volumen de asuntos que llegan a los tribunales.
Más de dos millones de juicios ingresan anualmente a los tribunales y alrededor de 4% se resuelve mediante mediación, la cifra evidencia una oportunidad para ampliar el uso de los mecanismos alternativos de solución de controversias. El objetivo no es desaparecer los juicios, sino evitar que conflictos susceptibles de solucionarse mediante acuerdos terminen necesariamente en procesos largos y costosos.
Una herramienta para propietarios e inquilinos
La protección jurídica de un arrendamiento debe comenzar antes del incumplimiento. Un contrato por sí solo establece las obligaciones de las partes, pero un convenio de mediación puede ayudar a definir de antemano cómo actuarán ante determinadas controversias. Para el propietario, esto puede representar una estrategia de protección patrimonial, mientras que, para el arrendatario, una mayor claridad sobre sus derechos y obligaciones.
La posibilidad de resolver una controversia sin convertir automáticamente una relación comercial en un litigio. “Si quieres evitar un litigio, hay que pensar en la mediación”, concluyó Jiménez.
En un contexto en el que los tiempos judiciales pueden representar un factor de riesgo para el patrimonio y los ingresos de los propietarios, la mediación comienza a posicionarse como una herramienta preventiva para dar certeza a los contratos de arrendamiento, reducir costos y evitar que un incumplimiento termine convirtiéndose en años de litigio.
