La Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN) declaró constitucional el mecanismo fiscal que obliga a pagar Impuesto sobre la Renta (ISR) cuando el avalúo de un inmueble adquirido resulta significativamente mayor al precio pactado en la operación.
El criterio fue definido por el Pleno al resolver el Amparo en Revisión 384/2025, durante la sesión del 3 de marzo de 2026. En su análisis, el tribunal concluyó que las disposiciones de la Ley del Impuesto sobre la Renta de México relacionadas con esta medida respetan los principios de proporcionalidad y equidad tributaria establecidos en la Constitución.
La resolución confirma que, cuando el avalúo de un bien inmueble supera en más de 10% el precio acordado en la compraventa, la diferencia debe considerarse un ingreso para la persona que adquiere la propiedad, ya que representa un incremento en su patrimonio.
La diferencia entre precio y avalúo puede generar ISR
El máximo tribunal analizó los artículos 125, 130 fracción IV y 132 de la legislación fiscal, que establecen el tratamiento tributario aplicable a este tipo de operaciones.
Según la normativa vigente:
- Cuando una persona compra un inmueble.
- Si el avalúo es superior en más de 10% al precio pactado.
- La diferencia se considera ingreso acumulable para el comprador.
- Ese monto queda sujeto al pago del Impuesto sobre la Renta (ISR).
Para la Corte, esta disposición no constituye una carga arbitraria, sino un mecanismo diseñado para reflejar de forma más precisa la capacidad económica del contribuyente.
El tribunal sostuvo que “la finalidad de estas normas es que cada persona contribuya al gasto público conforme a su verdadera capacidad económica”, lo que se traduce en un sistema tributario más equilibrado.
Un mecanismo para evitar subvaluaciones en operaciones inmobiliarias
Uno de los objetivos centrales de esta regla fiscal es evitar prácticas de subvaluación en las escrituras de compraventa de inmuebles.
La Corte explicó que, en diversas operaciones inmobiliarias, el precio declarado en el contrato puede ser menor al valor real del inmueble con el propósito de reducir el pago de impuestos. En ese contexto, el avalúo funciona como un parámetro técnico que permite detectar discrepancias relevantes.
Entre los elementos que respaldan este mecanismo se encuentran:
- La utilización de avalúos profesionales como referencia del valor real del inmueble.
- La definición clara de un umbral del 10% para identificar diferencias significativas.
- La aplicación uniforme de la norma para todos los contribuyentes.
De acuerdo con el análisis del tribunal, estas disposiciones buscan fortalecer la transparencia en las operaciones inmobiliarias y garantizar una contribución fiscal acorde con el incremento patrimonial que se genera en la adquisición del bien.
Avalúos autorizados como referencia técnica
El Pleno también señaló que el Congreso estableció criterios claros para determinar el valor del inmueble mediante avalúos realizados por especialistas o instituciones autorizadas.
Entre quienes pueden emitir estas valuaciones se encuentran:
- personas corredoras públicas
- instituciones autorizadas para realizar avalúos
- especialistas certificados en valuación inmobiliaria
Estos instrumentos técnicos permiten estimar con mayor precisión el valor de mercado de una propiedad y detectar posibles subvaluaciones relevantes.
Aplicación general del criterio fiscal
La Corte también puntualizó que la regla se aplica de manera general, sin distinguir el tipo de inmueble ni las condiciones personales del comprador.
Esto significa que el gravamen no depende del perfil del contribuyente ni del uso de la propiedad, sino exclusivamente del incremento objetivo en el patrimonio que se produce cuando el valor real del inmueble es mayor al precio declarado.
Con esta decisión, la Suprema Corte concluyó que las disposiciones impugnadas fortalecen la certeza jurídica en materia tributaria y contribuyen a consolidar un sistema fiscal más claro, transparente y equitativo en las operaciones de compraventa de bienes inmuebles en México.
